Bank musi wyrazić zgodę na zwolnienie hipoteki – MIT
Do wykreślenia hipoteki banku po prawomocnym wygraniu sprawy frankowej nie jest wcale konieczny tzw. list mazalany. List mazalny to pisemne oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki. W istocie w większości spraw, w których frankowicze uzyskują prawomocne unieważnienie umowy kredytu, banki taki list mazalny wydają. Zazwyczaj na dostarczenie tego kwitu trzeba czekać od kilku do kilkunastu dni.
Jeżeli bank odmówi wydania listu mazalnego, to nadal można skutecznie usunąć hipotekę ustanowioną na nieruchomości. Samo uzyskanie prawomocnego orzeczenia o nieważności umowy kredytu frankowego jest podstawą do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z obowiązującym prawem hipoteka jest akcesoryjna względem długu. Hipoteka stanowi zabezpieczenie zobowiązania wobec banku na wypadek braku możliwości spłaty kredytu przez kredytobiorcę. W sytuacji, gdy okazuje się, że umowa o kredyt była abuzywna i w skutek tej abuzywności uznana za nieważną, zobowiązanie wobec banku przestaje istnieć, a wraz z nim wygasa zabezpieczenie banku w postaci hipoteki. Jeżeli nie ma umowy kredytu, to tym bardziej nie może istnieć zabezpieczenie tej umowy. Jeżeli unieważniony zostaje stosunek prawny, który hipoteka ma zabezpieczać, to tym samym staje się ona bezprzedmiotowa i niewykonalna.
Taki stan rzeczy potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r. (sygn. akt III CZP 28/21):
„[D]omniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.
Po unieważnieniu umowy bank przejmuje kredytowaną nieruchomość – MIT
Bank w związku z umową o kredyt nie jest właścicielem mieszkania frankowicza. Ustanowiona hipoteka jest jedynie zabezpieczeniem dla banku. Jeżeli jednak umowa była nieważna od samego początku jej zawarcia, to i bank nigdy nie miał prawa do utrzymywania hipoteki na mieszkaniu. Zatem frankowicze zupełnie nie powinni obawiać się, że po wytoczeniu powództwa i wygraniu sprawy stracą dach nad głową, ponieważ bank przejmie nieruchomość. Taka sytuacja byłaby kompletną niedorzecznością, bo godziłaby w prawa i wolności określone w Konstytucji oraz gwarantowaną przez dyrektywę 93/13 ochronę konsumencką. Unieważnienie umowy frankowej niesie dla kredytobiorców tylko i wyłącznie pozytywne skutki.
Bank może dochodzić wynagrodzenia za zwiększenie wartości mieszkania – MIT
Bank nie jest właścicielem nieruchomości zakupionej za nieważny w świetle prawa kredyt waloryzowany do CHF. Nie byłby nim również, jakby umowa była ważna, ponieważ ustanowienie hipoteki nie oznacza, że bank jest właścicielem nieruchomości. Wpis hipoteczny do księgi wieczystej nie zmienia faktu, że właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca, a nie kredytodawca. Hipoteka jest tylko prawem, z którego bank może potencjalnie skorzystać na wypadek zaprzestania przez kredytobiorcę spłaty rat (choć w przypadku kredytów frankowych, które są abuzywne, sprawa jest o wiele bardziej zniuansowana).
Wracając do najważniejszego aspektu tego zagadnienia – bank nie ma żadnego prawa do czerpania jakichkolwiek korzyści w związku ze wzrostem wartości zakupionego za kredyt mieszkania, ponieważ nie był jego właścicielem ani nie dokonywał na danej nieruchomości jakichkolwiek nakładów finansowych.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to tylko formalność, lecz czasami formalność dość złożona – FAKT
Usunięcie wpisu hipotecznego z księgi wieczystej wymaga podjęcia pewnych działań, przede wszystkim złożenia wniosku o jego wykreślenie. Hipoteka banku nie zostanie usunięta przez sąd wieczystoksięgowy automatycznie ani na wniosek sądu rozpoznającego sprawę o ustalenie nieważności kredytu frankowego.
Jeżeli frankowicz otrzymał list mazalany, to ten dokument należy załączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki. Innym sposobem na usunięcie wpisu banku z KW jest przedłożenie wraz z wnioskiem korzystnego wyroku frankowego stwierdzającego, że umowa stanowiąca podstawę tego wpisu jest nieważna. Taka procedura usunięcia zabezpieczenia hipotecznego banku po otrzymaniu prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy na podstawie art. 189 k.p.c. w istocie jest nieco skomplikowana. Niemniej w sprawach członków naszej społeczności wszelkimi formalnościami w tej kwestii bezpłatnie zajmuje się Departament Sukcesu ŻBK.
Po złożeniu przez naszych ekspertów wymaganych dokumentów sąd rozpatruje wniosek. Jeżeli wymiar sprawiedliwości stwierdzi, że spełnione zostały wszystkie warunki, to wydaje postanowienie o wykreśleniu hipoteki. Następnie taka informacja trafia do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych, gdzie dokonuje się wpisu o wykreśleniu hipoteki.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może trwać kilka a czasami nawet kilkanaście miesięcy – FAKT
Czas trwania całej procedury jest różny i zależy od wielu czynników. Nie istnieją odgórnie ustalone terminy, w jakich sąd wieczystoksięgowy powinien dokonać usunięcia wpisu hipotecznego. Na długość procesu związanego z wykreśleniem hipoteki wpływa m.in. obciążenie danego sądu innymi wnioskami oraz skomplikowanie danej sprawy.
Frankowicze zazwyczaj czekają na oczyszczenie księgi wieczystej z wpisu banku od kilku miesięcy do nawet kilkunastu miesięcy. Niemniej długość czasu oczekiwania na wymazanie hipoteki banku z KW nie ma żadnego wpływu na wolność finansową frankowicza, którą kredytobiorca może cieszyć się od razu po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia unieważniającego toksyczny kredyt.
