Czy frankowicz, który wynajmował mieszkanie zakupione na kredyt, nadal ma szanse unieważnić kredyt?

Odpowiedź na to pytanie jest zasadniczo twierdząca. Różna jest jednak sytuacja prawna kredytobiorców, którzy zakupili mieszkanie na cele mieszkaniowe, a następnie z różnych względów zdecydowali się wynajmować mieszkanie, od frankowiczów, którzy jako przedsiębiorcy sfinansowali z kredytu nieruchomość stricte przeznaczoną na wynajem. Niemniej w obu przypadkach orzecznictwo jest korzystne dla kredytobiorców i pozwala na skuteczne unieważnienie kredytu we frankach.

Jeżeli mieszkanie kupiliśmy z intencją spełnienia własnych potrzeb mieszkaniowych, to przysługuje nam status konsumenta. Status konsumenta wynika wprost z art. 221 kodeksu cywilnego:

„Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.”

Posiadanie statusu konsumenta jest niezwykle istotne w kontekście sporu z bankiem. Na gruncie obowiązującego w całej Unii Europejskiej prawa konsumenci są grupą objętą szczególną ochroną. Tylko w sytuacji przysługującego nam statusu konsumenta w relacji z bankiem możemy skutecznie powołać się na niedozwolone postanowienia umowne zawarte w umowie kredytowej. Niedozwolone postanowienia umowne, tj. klauzule abuzywne, to są te postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie, a które definiują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Klauzule abuzywne nie wiążą konsumenta od samego początku zawarcia umowy. Postanowienia umowy frankowej są nieuzgodnione indywidualnie, ponieważ zostały narzucone przez bank, a konsument nie miał rzeczywistego wpływu na treść zawartej umowy.

Jeżeli w relacji z bankiem nie przysługuje nam status konsumenta, to wciąż mamy spory wachlarz argumentów prawnych, które pozwolą skutecznie unieważnić nieuczciwy kredyt. Taką sytuację opiszemy w ostatniej części artykułu. Wpierw przyjrzymy się jednak różnym okolicznościom, w których kredytowana nieruchomość była wynajmowana, lecz frankowiczom wciąż przysługuje status konsumenta.

Zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, a następnie oddanie mieszkania na najem

Frankowicze, którzy wzięli kredyt CHF, aby zrealizować własne potrzeby mieszkaniowe, a następnie ze względu na różne okoliczności postanowili je wynajmować, nie powinni mieć żadnego problemu z unieważnieniem umowy frankowej. W relacji z bankiem wciąż przysługiwać im będzie status konsumenta. Zdecydowana większość sędziów uznaje, że oddanie mieszkania w najem po kilku latach od dnia jego zakupu nie ma żadnego znaczenia dla oceny ważności umowy kredytu.

Nierzadko zdarzało się jednak, że frankowicze zakupili najpierw małe mieszkanie, w którym przez jakiś czas mieszkali, a następnie, gdy np. ich rodzina się powiększyła, zdecydowali się na zakup większego lokum. Wówczas sprzedaż poprzedniego mieszkania, na którym ciążyła hipoteka, okazywała się zupełnie nieopłacalna ze względu na wzrost kursu CHF/PLN oraz spadek wartości nieruchomości. Sprzedaż mieszkania wiązałaby się więc z ogromną stratą dla frankowiczów, którzy musieliby jeszcze dołożyć znaczną część własnych środków z własnej kieszeni, aby spłacić kredyt frankowy. Dlatego jedynym ekonomicznie racjonalnym rozwiązaniem był wynajem nieruchomości.

Inną sytuacją jest rozpad małżeństwa. Małżonkowie, którzy wspólnie zaciągnęli kredyt i zdecydowali się rozstać, nie mogli bez straty sprzedać mieszkania, na którym ciążył kredyt. W konsekwencji najem zadłużonego lokum był jedynym sensownym wyborem. Życie pisze najróżniejsze scenariusze i przyczyn oddania w najem kupionego na kredyt frankowy mieszkania może być bardzo wiele. Niemniej kredytobiorcy, którzy najpierw mieszkali w nieruchomości zakupionej na kredyt frankowy, a następnie zdecydowali się na jej wynajem, nie mają większych powodów do obaw. Dla sądu najistotniejszą kwestią będzie to, czy zakupili lokum w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Późniejsza zmiana przeznaczenia mieszkania i oddanie go w najem nie ma znaczenia, bo wymiar sprawiedliwości i tak będzie musiał uwzględnić przepisy dotyczące ochrony konsumentów.

Frankowicze, którzy oddali część lub całość swojego mieszkania w najem prywatny

Osoby, które wzięły kredyt frankowy i od razu oddały w najem prywatny część albo całość nieruchomości również mogą skorzystać ze swoich uprawnień jako konsumenci. Najem prywatny (nie prowadzony w ramach działalności gospodarczej) niczego nie zmienia i nie przeszkadza w dochodzeniu swoich roszczeń jako konsument. 

Zdarzały się sytuacje, w których kredytobiorcy, posiadając już jedną nieruchomość, w której mieszkali, decydowali się na zakup kolejnej. Zakupione mieszkanie od początku miało być przeznaczone na wynajem, a dochód generowany z wynajmu był przeznaczany na spłatę kredytu. W taki sposób po kilkunastu latach częściowo spłaconą nieruchomość można było przekazać dziecku. W tej sytuacji cel kredytu nie miał charakteru biznesu inwestycyjnego, lecz zmierzał do zabezpieczenia przyszłości posiadanych dzieci. Ponadto, zgodnie z przepisami oraz interpretacjami podatkowymi, najem jednego mieszkania nie stanowi jeszcze formy działalności gospodarczej.

Frankowicze-przedsiębiorcy, którzy zakupili nieruchomość z przeznaczeniem na wynajem

Inaczej wygląda sytuacja prawna frankowicza, który w momencie zaciągnięcia kredytu prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań. Wówczas w świetle obowiązujących przepisów kredytobiorca nie będzie konsumentem, a zatem w sporze z bankiem nie będzie mógł skutecznie powoływać się na klauzule abuzywne zawarte w umowie kredytowej, tj. art. 3851-3853 kodeksu cywilnego.

Zaciągnięcie kredytu waloryzowanego do waluty obcej, aby sfinansować zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, czyli dla celów inwestycyjnych, jest sytuacją trudniejszą (jednak wciąż możliwą do wygrania w sądzie). Wymaga ona przytoczenia innych argumentów prawnych niż w sprawach konsumenckich. W takiej sytuacji frankowicz może domagać się unieważnienia zawartej umowy kredytowej m.in. na podstawie przepisów prawa bankowego. Umowy frankowe nie zawierają bowiem wszystkich obligatoryjnych elementów umowy kredytowej, które opisane są w ustawie o prawie bankowym. Z tego względu są sprzeczne z prawem, a tym samym nieważne. Frankowicze powinni mieć to na uwadze i nie mieć oporów przed domaganiem się sprawiedliwości w relacjach z instytucjami finasowymi, w szczególności z bankami.

Zgodnie z art. 69. Prawo bankowe:

„1. Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

2. Umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:

1) strony umowy;

2) kwotę i walutę kredytu;

3) cel, na który kredyt został udzielony;

4) zasady i termin spłaty kredytu;

4a) w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;

5) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;

6) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;

7) zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;

8) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;

9) wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;

10) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.”

Umowy waloryzowane do CHF nie określają w jasny sposób, jak będą naliczane comiesięczne raty do spłaty, więc kredytobiorca nie wie, ile tak naprawdę będzie musiał wpłacić do banku, aby wywiązać się z zaciągniętego zobowiązania. Zatem umowy frankowe nie spełniają wymagań prawa bankowego dotyczących określenia zasad spłaty kredytu. W orzecznictwie też są spotykane przypadki, w których wymiar sprawiedliwości dochodził do wniosku, że taka umowa nie określa kwoty kredytu i z tego względu orzekał o nieważności kredytu frankowego. Zgodnie z obowiązującym prawem czynność prawna, która jest sprzeczna z ustawą ma na celu obejście ustawy lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, jest nieważna.

Toteż nawet kredytobiorcy, którzy od samego początku wynajmowali nieruchomość jako przedsiębiorcy, mają dużą szansę na wygranie sporu z kredytodawcą i uwolnienie się od toksycznego kredytu frankowego. Niemniej, wniesienie pozwu w sprawie kredytu waloryzowanego do CHF wymaga każdorazowo indywidualnej analizy. Dlatego przed pozwaniem banku skontaktuj się ze sprawdzoną kancelarią prawną wyspecjalizowaną w sprawach frankowych. Dzięki temu unikniesz niepowodzenia w sądzie.